相続登記の必要書類一覧表｜取得場所や有効期限についても解説

【状況別】相続登記の必要書類一覧

相続登記に必要な書類は相続の方法によって異なります。遺産分割協議を行った場合、法定相続分による場合、遺言による相続など、ケースごとの必要書類を確認しておきましょう。

以下は、すべてのケースに共通で必要な書類の一覧です。

遺産分割協議とは、相続人全員が話し合って「誰がどの財産を相続するか」を決めることをいいます。遺産分割協議によって相続登記を行う場合は、相続登記に必ず用意しなければならない書類のほかに、遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書が必要です。

遺産分割協議書は相続人全員で合意した内容を文書化したもので、相続人全員の署名と実印の押印が必要となります。

相続登記に共通で必要な書類に加え、以下が必要となります。

法定相続分とは、法律で決められた相続人の相続の割合のことを言います。遺産分割協議を行わなかった場合や協議がまとまらなかった場合は、法定相続人全員の名義で相続登記を行うこととなります。

法定相続分に基づいて相続登記を行う場合は、法律で定められた相続割合に従って手続きを進めるため、相続登記に共通で必要な書類さえあれば申請可能です。

遺言により法定相続人が相続する場合

遺言によって法定相続人が不動産を相続する場合に必要になるのが、遺言書です。遺言書に従って相続手続きを進めるため、遺言の形式や内容が登記要件を満たしているかが重要です。特に自筆証書遺言や秘密証書遺言を用いる場合は、家庭裁判所での検認手続きが必要となります。公正証書遺言の場合は検認が不要なため、公正証書遺言の正本または謄本の提出で問題ありません。

遺言によって法定相続人以外の人物が不動産を相続する場合は、相続ではなく「遺贈」として登記申請を行います。遺言を実現するための手続きを行う「遺言執行者」が遺言によって選任されているのか、家庭裁判所の審判で選ばれているのか、または選任されていないか、それぞれのケースによって共通で必要な書類に追加する必要書類が異なるため、注意が必要です。

相続登記の手続きを正確に行うためには、必要書類を揃えることが重要ですが、書類の種類によっては取得に時間がかかることもあります。ここでは、登記申請に必要とされる主な書類について、それぞれの内容や取得方法、注意点などを詳しく解説します。

登記事項証明書

登記事項証明書は、相続申請の際に提出の必要はないものの、不動産の正しい地番や家屋番号、権利関係を確認するために必要な書類です。以前は「登記簿謄本」と呼ばれていましたが、次第にコンピュータに記録されるようになり、現在は登記事項証明書と呼ばれています。

登記事項証明書は、法務局の窓口に交付申請書を持参するか、郵送での交付申請が可能です。オンラインでの請求手続きも可能で、自宅などへの郵送のほか、最寄りの登記所や法務局証明サービスセンターでの受け取りも選択できます。請求の際は、土地であれば地番、家屋であれば家屋番号などの情報が必要となります。地番や家屋番号がわからない場合は、事前に不動産所在地を管轄する市町村役場で土地・家屋名寄帳を請求し、確認しておきましょう。

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本について

被相続人の出生から死亡までの戸籍謄本は、相続人を特定するために必要不可欠な書類です。相続登記では、被相続人が生まれてから亡くなるまでの連続した戸籍謄本を用意して相続関係を明らかにし、相続が発生したことを証明する必要があります。戸籍は結婚や離婚、転籍をした場合など、その都度新たに作成されるため、連続した戸籍謄本であることが重要です。 

戸籍謄本は本籍地の市区町村役場のみで取得可能でしたが、2024年6年より戸籍の広域交付制度が開始され、最寄りの市区町村役場で手続きすれば、他の市区町村の戸籍謄本も一括して取得できるようになりました。これにより本人、配偶者、父母、直系尊属、直系卑属の戸籍謄本も一括で取得可能となりましたが、兄弟姉妹の戸籍は取得できないことに注意しましょう。

被相続人の住民票の除票

被相続人の住民票の除票は、死亡した被相続人と不動産の現在の登記名義人が同一であることを証明するために必要な書類です。戸籍謄本には住所の記載がないものの、住民票の除票には被相続人の住所が記載されていることから、不動産の所在地や氏名と一致しているかを確認する手がかりになります。

除票は、被相続人の死亡時に住民登録していた市区町村の役所で取得可能です。被相続人の死亡時の住所と登記されている住所が相違している場合は、被相続人の死亡以前の住所地で記録されている住民票の除票によって、住所が移転したことを証明しなければなりません。戸籍に記載されている人の住所の変遷を記録した書類（附票）は住民票の除票の代わりに使用できますが、広域交付制度の対象外のため、本籍地の管轄の市区町村役場に請求しましょう。

遺産分割協議書と相続人全員の印鑑証明書

遺産分割協議書は、相続人全員が話し合い、遺産の分け方について合意した内容を記した書類です。遺産分割協議によって相続登記を行う際には、遺産分割協議書が法的な根拠となり、登記申請の際に必要不可欠です。

遺産分割協議書の形式や書式に決まりはありませんが、各不動産ごとの取得者を明記し、全員が署名し、実印での押印が求められます。遺産分割協議書は自分で作成することも可能ですが、司法書士や税理士に作成を依頼しても良いため、自作に不安がある場合は検討してみましょう。

また、遺産分割協議書に押印された実印が間違いなく本人のものであることを証明するために、相続人全員の印鑑証明書も添付しなければなりません。印鑑証明書は、市区町村役場またはマイナンバーカードを用いたコンビニ交付などで取得できます。

相続関係説明図

相続関係説明図は、被相続人と相続人との関係を一目で示す図表で、家系図のようなものです。相続関係説明図では、被相続人を中心に、配偶者や子ども、親、兄弟姉妹などを線でつないで関係性を示します。相続申請時の必須書類ではないものの、相続関係説明図を合わせて提出すると、戸籍謄本の原本を返却してもらえる利点があります。

作成にあたって特別な書式は定められておらず、手書きでもパソコン作成でも問題ありません。ただし、記載内容に誤りがないことや、すべての相続人が正確に反映されていることが求められます。相続関係説明図は相続人自身で作成することも可能ですが、不安な場合は司法書士への相談を検討すると安心です。

固定資産評価証明書

相続登記を行う場合は、登録免許税を納付しなければなりません。固定資産評価証明書は、相続登記を行う不動産の評価額を証明する書類で、登録免許税を算出するために必要です。登記申請時に提出する証明書は、最新年度のものでなければならないため注意しましょう。

取得先は不動産の所在地を管轄する市区町村役場や市税事務所で、窓口申請のほか郵送対応やオンライン請求が可能な自治体もあります。請求時には、登記名義人の死亡の記載がある戸籍謄本と、請求者との関係がわかる戸籍謄本のコピーを添付しなければなりません。固定資産税課税明細書で代用できる場合もありますが、法務局によって対応が異なる場合があるため、事前に確認するのがおすすめです。

相続登記申請書

相続登記申請書は、法務局に相続による不動産の名義変更を申請する際に提出する書類です。必要な記載項目は、登記の目的、不動産の所在・地番・家屋番号、被相続人と相続人の氏名、申請人の住所・氏名などです。

相続登記申請書に専用の用紙はなく、法務局のホームページで雛形をダウンロードできます。ただし、申請書は、A4の用紙を使用すること、他の添付情報と共に左とじで提出すること、長期間保存できる丈夫な紙質を選ぶことなど、いくつか注意事項があるため、合わせて確認しておきましょう。

相続登記申請書の記入方法は、遺産分割協議による相続や法定相続分の相続など、相続のケースによって異なるため、法務局のホームページの記載例を参考にすると安心です。

相続登記の必要書類の有効期限について

各種相続手続きで書類を提出する場合、発行から3ヵ月以内のものを求められるケースが多いですが、相続登記の際に提出する書類には有効期限がありません。そのため、何十年も前の戸籍謄本や印鑑証明書、遺産分割協議書なども使用可能です。

ただし、固定資産評価証明書は毎年4月1日に切り替わるため、申請時期によっては再取得が必要になることに注意が必要です。また、相続人の戸籍は被相続人が亡くなった後に発行されたものが必要になることや、未成年などの制限行為能力者が登記申請人となり、代理人が手続きを行うケースのように、例外的に戸籍に期限がある場合もあることに留意しておきましょう。

まとめ

不動産を取得すると、名義変更のために多くの書類を用意し、手続きをしなければなりません。必要な書類は相続のケースによって異なり、それぞれに取得場所や形式が異なるほか、書類の収集には時間がかかるため、できるだけ早めに手続きを進めることが大切です。

相続登記の義務化により、放置することでトラブルに発展するリスクもあるため、手続きに不安がある場合は、司法書士など専門家に相談しましょう。

執筆年月日：2025年6月
※内容は2025年6月時点の情報です。法律や制度は改正する場合があります。